Boletim do IRIB n. 2056

Esta seção do Irib é muito utilizada pelos nossos associados, que formulam e enviam consultadas diretamente para o departamento competente do Instituto.

Entretanto, embora a base de dados esteja sendo constantemente atualizada, não se tem publicado aqui as respostas dadas a centenas de consultas, nem tampouco se tem consultado a base de dados.

A partir desta edição estaremos divulgando as respostas técnicas dadas às consultas formuladas ao Instituto. Aproveitamos para indicar o local no site em que se poderá fazer uma consulta à base de dados das P&R: http://www.irib.org.br/asp/pesq_perguntas.asp (SJ).

Incorporação de condomínios. Condomínio deitado. Obras de uso comum. Contrato de construção de casas.  
Hélio Lobo Jr. *

Consulta-nos o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil sobre a seguinte questão:

“Pode ser registrada incorporação de condomínio deitado em que o incorporador realizará apenas as obras de uso comum, ao passo que cada adquirente de fração ideal de terreno realizará, sem prazo para a conclusão, a construção de sua casa térrea ou assobradada, cujos projetos foram aprovados pela Municipalidade?”

Em caso positivo, em que momento farse-á a instituição do condomínio, uma vez que não há prazo para a conclusão da construção de todas as casas?”.

RESPOSTA:

Da indagação, algumas ilações podem ser extraídas e que servirão como premissas à conclusão final.

Existe a incorporação registrada e, conseqüentemente, já aprovada pela Municipalidade.

Há um contrato de construção envolvendo o incorporador, quanto às áreas comuns, e, diretamente, os próprios adquirentes, quanto às construções das edificações, nas unidades autônomas.

No contrato de construção, que delega a incumbência de cada adquirente construir a própria casa, não foi estipulado prazo para a conclusão das obras.

Essas assertivas conduzem à conclusão de que o negócio jurídico examinado infringe a lei.

Basta examinar o disposto no artigo 48 da Lei nº 4.591, de 1964, para verificar os requisitos mínimos dos contratos de construção em imóveis objeto de incorporação.

É possível que a contratação seja feita com o incorporador ou “diretamente entre os adquirentes e o construtor”.

De qualquer modo, “o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato” (§1º).

Além disso, “do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação” (§2º).

A interpretação desses dispositivos mostra que o contrato de incorporação, ainda que permita a avença direta entre os adquirentes e o construtor, deverá estabelecer uma vinculação entre tais construções e o projeto aprovado,bem como o prazo para a entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Não se pode esquecer que a incorporação diz respeito a todo o empreendimento e nenhuma estipulação pode dele se desgarrar.

A autonomia é relativa, pois, em tese, todos os adquirentes tem interesse em ver concluída a incorporação, de forma a permitir as averbações das construções.

Não se esqueça que a administração do condomínio, nessa fase preliminar, pode ser objeto de fiscalização efetiva, inclusive com a convocação de assembléias (artigo 49, Lei nº 4.591, de 1964) e deliberações sobre todo o empreendimento.

Nessa linha de raciocínio, inviável qualquer contrato que não conste prazo para a conclusão da obra.

Na hipótese de os adquirentes contratarem vários construtores, com avenças independentes, o que não parece vedado pela lei, o incorporador deverá coordenar os contratos, exigindo a existência dos prazos e as formas de sua eventual prorrogação.

Os parágrafos 1º e 2º, do artigo 48, são aplicáveis para o contrato celebrado pelo incorporador e, obrigatoriamente, deverão constar, igualmente, nos demais, celebrados pelos adquirentes com construtores independentes.

A incorporação deverá ter começo, meio e fim. Não pode ser indefinida e nem ficar ao sabor das conveniências.

Incumbe ao incorporador, sob pena de responsabilidade, fiscalizar e cuidar para que as construções terminem no prazo definido ou naquele que for prorrogado.

Se assim não se entender, a incorporação não se completará e a situação dos adquirentes permanecerá eternamente na provisoriedade, inclusive quanto à instituição definitiva, que depende da averbação de todas as construções.

Ainda que ocorra a dilação do prazos, ou, ainda, a instituição parcial do condomínio, sempre deverá existir um termo final para a conclusão das construções, que deverá ser fiscalizado pela Comissão de Representantes e pelo Incorporador.

Respondendo, pois, à indagação: não é possível o contrato de construção sem a observância do disposto no artigo 48 da Lei nº 4.591, de 1964, vale dizer, sem menção ao prazo para o término da obra. A instituição, ressalvado o caso dela ser parcial, somente poderá se completar, para a instituição definitiva, após a conclusão de todas as casas.

É o nosso parecer, s.m.j.

São Paulo, 27 de setembro de 2005.

* Hélio Lobo Júnior é advogado (OAB/SP 25.120)