Promessa de compra e venda Instrumento público ou privado?

Sergio Jacomino

O workshop realizado em São Paulo entre os dias 20 e 21 de fevereiro, reunindo registradores e seus convidados, fez precipitar questões candentes que ainda estão sendo aprofundadas e serão oportunamente divulgadas nesse espaço.

Entre as questões que alimentaram aceso debate, figura a que considera indispensável a formalização do compromisso de compra e venda por instrumento público notarial.

O tema rendeu muitas e acaloradas discussões no bojo dos debates que se seguiram à brilhante exposição do Des. José de Mello Junqueira. 

Sustentei, com alguma dificuldade, agarrado a uma exegese estrita dos artigos 108 e 1.417 do NCC, que o instrumento público notarial era indispensável quando o valor do negócio ultrapassasse o limite legal previsto no novel código.

Regra geral, que se irradia como princípio para o corpo legislativo, o artigo 108 estabelece o estalão que deverá imperar na formalização dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação e renúncia dos direitos reais sobre imóveis. O artigo 1.417, por outro lado, espanca, de forma definitiva, que a aquisição do direito real à aquisição do imóvel (art. 1.225, VII) fica condicionada ao registro. Esse o escopo básico e fundamental do artigo. A referência lateral da instrumentalização do negócio jurídico visou tão-somente modular a regra geral do art. 108, sinalizando, em perfeito sentido integrativo, que as regras excepcionais restavam hígidas, perfeitamente válidas e eficazes. Entre elas pode-se elencar confortavelmente as que regram os contratos no âmbito do SFH, SFI e parcelamentos do solo urbano.

Preparando o texto em que expunha minhas conclusões, buscava ilustrar o desvio lamentável - pelos prejuízos que vem causando ao consumidor - de se prestigiar o instrumento privado, em detrimento do público notarial. Certamente haveria uma matriz histórica justificadora, aos menos explicativa, do fenômeno da adoção do instrumento particular, malgrado os graves prejuízos econômicos e sociais que representa.  

Mas os meus estudos foram colhidos pela abordagem muito mais abrangente e aprofundada do nosso colega Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, registrador de Teresópolis, Rio de Janeiro, vice-presidente do Irib para aquele Estado.

As tímidas razões expostas em pronunciamento verbal no workshop de São Paulo foram melhor desenvolvidas no trabalho que tenho a honra de prefaciar e publicar.

Dedicando-se a estudar, com zelo sistemático, as novas regras sobre os compromissos de compra e venda, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, nos brinda com excelente estudo que deve figurar obrigatoriamente em nossa biblioteca eletrônica e divulgado em nossas revistas.

Além de sustentar, de maneira segura, a ultrapassagem das referência sumuladas no STJ, cita exemplos de legislação extravagante que permanece plenamente em vigor, não tendo sido revogada pelo NCC. 

As razões da rainha
(ou a loucura do contrato particular)

Por outro lado, as razões históricas que nos levaram à aceitação passiva do contrato de padaria - como um notável desembargador qualificou o contrato particular - merecem ser melhor compreendidas e avaliadas. 

Seja pelos valoráveis interesses das "praças commerciantes", seja ainda pelo fato de que o Brasil fosse, à época, "paiz de conquista sem Tabelliães, mais que nas cidades, villas, e alguns grandes arraiaes", o fato é que o escrito particular vem de se firmar, galgando paulatinamente estágios importantes, ganhando ardorosos defensores.

Com o advento do NCC, poderemos estar às vésperas de uma viragem. Oxalá possam os nossos juristas afetarem-se mais pelas vantagens econômicas e sociais que o instrumento público notarial representa e menos pela invidia dos emolumentos recebidos.

Mas isso é uma outra conversa. Fica prometido que se publicará brevemente o ilustrativo Alvará de 30 de outubro de 1793, com adendos e notas explicativas.