Regularização Fundiária e seus impactos no reassentamento PROBLEMÁTICA URBANA, PROPRIEDADE E SISTEMA REGISTRAL

João Pedro Lamana Paiva

João Pedro Lamana Paiva??
Regularização Fundiária e seus impactos no reassentamento

PROBLEMÁTICA URBANA, PROPRIEDADE E SISTEMA REGISTRAL
 
Origem do problema urbano brasileiro da atualidade
 
População (1900): 17.438.434 habitantes
         - 10% urbana;
         - 90% rural.
 
População (2001): 169.799.170 habitantes
         - 81% urbana;
         - 19% rural.
 
CAUSA:ÊXODO RURAL
 
População do Brasil (Censo 2010): 190.732.694 habitantes
         - 84% urbana;
         - 16% rural.
 
População do país estimada em 2013: 201.032.714
(IBGE, Resolução nº 10/2013).
 
Conseqüências do problema
       
Ø      A expansão desordenada das cidades gerou situações clandestinas e irregulares nas propriedades, dando origem ao surgimento de favelas, cortiços, ocupações e à degradação da paisagem urbana, dentre outras graves conseqüências.
 
Situação grave das favelas

Ø   O censo do IBGE revelou que em 2010:
Ø   O Brasil conta com 6.329 favelas (aglomerados subnormais) espalhadas por 323 municípios.
Ø   As favelas continuam fazendo parte do cenário urbano brasileiro.
Ø   Nelas residem 3,2 milhões de famílias ou 11,4 milhões de pessoas.
Ø   Entretanto, de acordo com informações de técnicos do Ministério das Cidades, no país há 12 milhões de domicílios carentes envolvendo um total de 40 milhões de pessoas.

A questão da propriedade

Ø    A Propriedade é um dos direitos mais fortemente tutelados pela sociedade humana.
Ø   De certo modo, ampara-se a propriedade quase tanto quanto a vida, quando lhe oportuniza o exercício da reivindicatória, que é a legítima defesa exercida pelo proprietário contra todos aqueles que violam ou atentam contra seu direito.
A propriedade na Constituição
Ø   Dessa forma, o direito de propriedade no Brasil, dada a sua relevância social, não poderia deixar de ser reconhecido constitucionalmente.
 
Ø   Assim, foi elevado à condição de garantia  fundamental, nos termos do inciso XXII do artigo 5º da Constituição de 1988.
 
Propriedade formal e informal

Ø   Entretanto pergunta-se:
 
Ø   Qual é a modalidade de propriedade protegida pela Constituição?
 
Ø   A propriedade formal ou a informal?
 
Regularização da propriedade informal

Ø   Assim, destaca-se a importância dos instrumentos de regularização fundiária como meio de prevenir e resolver os aspectos sociais envolvendo a propriedade informal.

Conceito legal de regularização fundiária

•          “A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado” (Lei nº 11.977/2009, art. 46).
•          Ao Registro de Imóveis cabe, nesse conjunto, a adoção de diversas medidas visando à regularização jurídica do imóvel.
 
Modalidades de regularização fundiária

Ø   a) a regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais popular e talvez a mais revolucionária de nossa história, disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009, destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por população de baixa renda, predominantemente para moradia;
Ø   b) a regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de parcelamentos surgidos já sob a vigência da atual Lei de Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/1979), mas que permaneceram em situação de irregularidade quanto ao seu registro de parcelamento perante o Registro de Imóveis;
Ø   c) a regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009, sendo destinada à regularização de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979);
Ø   d) a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.
 
NOÇÕES SOBRE O SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO
 
Nosso sistema registral

Ø   Nosso sistema de Registro Imobiliário surgiu em 1864, produzindo atos de efeito apenas declarativo.
Ø   Em 1890 surgiu nosso primeiro sistema que produzia atos com efeito constitutivo – o Torrens – que era, entretanto, de caráter facultativo.
Ø   A partir do Código Civil de 1916, o país adotou um Sistema Registral MISTO (constitutivo e declarativo) e de caráter universal e obrigatório.
Ø   O atual Código Civil (2002) manteve esse último sistema.
 
Finalidade do Sistema Registral

O atual Sistema Registral destina-se a:

Ø   declarar direitos;
Ø   modificar direitos;
Ø   constituir direitos;
Ø   extinguir direitos;
 
E também a gerar:

Øpublicidade
Øautenticidade
Øsegurança e
Øeficácia jurídica.

Características das atividades registral e notarial

Ø  Como se sabe, o Notário é o receptor da vontade das partes, na medida em que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígios  e provando os negócios jurídicos.
 
Ø  Já o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado, admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real. De tal forma, nenhuma máquina ou tecnologia o substituirá.  Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade (ficção de conhecimento).

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E REASSENTAMENTO
 
O que é o “reassentamento involuntário”?

Ø     Fomos esclarecidos de que, no contexto deste seminário, entende-se por “reassentamento involuntário”  à remoção  compulsória de pessoas que integram um assentamento irregular, para assentá-las em lugar diverso.
Ø     Em termos de regularização fundiária, essa é uma medida excepcional, pois o princípio aplicável é o de dar prioridade para a permanência das pessoas na área ocupada (art. 48 e inciso I da Lei 11.977/2009).
 
O projeto de regularização

Ø   O momento da regularização fundiária no qual pode ser decidida a adoção dessa medida excepcional é o da elaboração do projeto de regularização (art. 51 da Lei 11.977), a ser aprovado pelo Município.
Ø   De acordo com a lei é a necessidade de proporcionar sustentabilidade urbanística, social e ambiental à área ocupada, assim como segurança para situações de risco e a adequação da infraestrutura básica, que poderão  determinar medidas que impliquem a remoção de assentados.
 
 
Segurança para situações de risco
Ø   Essas situações de risco são aquelas previstas pelo parágrafo único do art. 3º da Lei 6.766 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) que veda o parcelamento nas seguintes situações:
 
Ø   I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Ø   II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
Ø   III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
Ø   IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
Ø   V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
 
Medidas mitigadoras das remoções

Ø   Para facilitar a regularização de ocupações e evitar ao máximo as remoções, a Lei 11.977/2009 contemplou alguns instrumentos de mitigação, tais como:
Ø   Autorização para que o Município reduza o percentual de áreas destinadas ao uso público e a área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano (art. 52);
Ø   Autorização para que o Município, na regularização fundiária de interesse social, use Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de dezembro de 2007 (§ 1º do art. 54);
 
 
Ø   Possibilidade de o projeto abranger área de Unidade de Conservação de Uso Sustentável, mediante anuência do órgão gestor da unidade. (§ 3º do art. 53, incluído pela Lei 12.424/2011).
Ø   Que o Município autorize, mediante estudo técnico (§ 2º do art. 54):
Ø   introdução de sistemas de saneamento básico;
Ø   intervenções para o controle de riscos geotécnicos e de inundações;
Ø   recuperação de áreas degradadas e não passíveis de regularização;
Ø   melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental;
Ø   Implantação, pelo Poder Público, de sistema viário e de infraestrutura básica.
 
A legitimação de posse como garantia

Ø   O art. 58 da Lei 11.977 prevê que, depois de realizado o registro de parcelamento, na regularização de interesse social, o poder público concederá título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados.
Ø   A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia (Art. 59).
Ø   Esse título de posse é conversível em título de propriedade depois de transcorrido o prazo de usucapião aplicável ao caso específico.
 
A legitimação de posse como garantia negada aos removidos compulsoriamente

Ø   A Lei 12.424/2011, introduziu uma disposição na Lei 11.977 que certamente exigirá dos operadores das regularizações ainda mais habilidade porque nega aos removidos compulsoriamente, o recebimento do título que lhes garantiria o direito à moradia e, posteriormente, a propriedade plena:
Ø   § 3o Não será concedido legitimação de posse aos ocupantes a serem realocados em razão da implementação do projeto de regularização fundiária de interesse social, devendo o poder público assegurar-lhes o direito à moradia.
 
Conclusão

Ø   Esses são os breves aspectos que podemos destacar acerca das implicações dos institutos legais da regularização fundiária sobre a questão prática dos “reassentamentos  involuntários” ou remoções compulsórias de moradores, realizadas em assentamentos irregulares.

 
Muito obrigado!
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